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haus geerbt

Wie geht man mit einem Immobilienerbe richtig um? Wir klären auf. Foto: unsplash

Kurz:

Das Erben einer Immobilie kann zu Konflikten und Problemen führen, insbesondere in einer Erbengemeinschaft, weshalb es ratsam ist, von Anfang an einen erfahrenen Immobilienpartner hinzuzuziehen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um Probleme zu vermeiden und Steuern zu sparen, wie die Übertragung der Immobilie zu Lebzeiten oder die Gründung einer vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaft.

Immobilie geerbt, was gibt es zu beachten?

 

Wenn es um eine geerbte Immobilie geht, können viele Schwierigkeiten auftreten, die schnell gelöst werden müssen. Insbesondere bei Erbengemeinschaften können Unklarheiten oder unterschiedliche Interessen zu ernsthaften Problemen führen, wie beispielsweise wer für die laufenden Kosten verantwortlich ist. Es ist keine Seltenheit, dass heftige Streitigkeiten in der Familie entstehen.

Um zukünftige Probleme zu vermeiden, ist es ratsam, von Anfang an einem erfahrenen Immobilienpartner zu vertrauen, der Sie bei allen Fragen begleitet und Ihnen mögliche Lösungen anbietet. Die Ecoestate Makler für Immobilien in Berlin und Brandenburg ist Ihr Spezialist für geerbte Immobilien und begleitet Sie während des gesamten Prozesses. Unsere kompetenten und erfahrenen Mitarbeiter stehen Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung, auch aufgrund unserer langjährigen, regionalen Kontakte zu erfahrenen und renommierten Gutachtern, Rechtsanwälten und Notaren.

 

 

Wie werde ich beim Erbfall Eigentümer einer Immobilie?

 

Im deutschen Erbrecht werden die Erben automatisch Eigentümer einer Immobilie im Nachlass gemäß § 1922 BGB. Dies gilt unabhängig von der Annahme der Erbschaft oder dem Vorliegen eines Erbscheins. Die Erbfolge erfolgt entweder durch eine letztwillige Verfügung oder nach der gesetzlichen Erbfolge. Bei Uneinigkeiten über die Erbfolge und den Erwerb einer Immobilie kann ein Erbscheinsverfahren vor dem Nachlassgericht erforderlich sein. Im Falle eines Vermächtnisses erhält der Begünstigte keinen automatischen Eigentumsanspruch, sondern lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung der Immobilie durch die Erben. Da die Erben bereits mit dem Tod des Erblassers Eigentümer der Immobilie werden, kann das Grundbuch in diesem Zusammenhang falsche Angaben enthalten und muss entsprechend korrigiert werden. Die Erben können innerhalb von zwei Jahren einen Antrag auf gebührenfreie Grundbuchberichtigung beim zuständigen Grundbuchamt stellen. Falls die Immobilie kurz nach dem Erbfall verkauft werden soll, ist eine Grundbuchberichtigung möglicherweise nicht zwingend erforderlich. Es ist jedoch ratsam, das Grundbuchamt zumindest darüber zu informieren.

 

Ist ein Erbschein zwingend notwendig?

 

 

Um den Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt sowie anderen Parteien wie Mietern, Behörden und Dienstleistern zu erbringen, dass man eine Immobilie geerbt hat, kann dies in der Regel durch die Vorlage eines Erbscheins erfolgen. Der Erbschein dokumentiert die Erben und ihre Erbquoten. Man kann den Erbschein entweder direkt beim Nachlassgericht oder über ein Notariat beantragen. Es entstehen Kosten für die Beantragung eines Erbscheins, wobei eine Begrenzung der Kosten auf den Wert des eingetragenen Grundstücks nicht mehr besteht. Stattdessen richten sich die Kosten nach dem Gesamtwert des Nachlasses zum Zeitpunkt des Erbfalls. Bei Immobilien ist eine genaue Wertermittlung erforderlich, während der Stichtag für Wertpapiere oder Konten einfach festgestellt werden kann. Es ist wichtig, dass die Erben einen realistischen Wert für die Immobilie angeben, da das Nachlassgericht gegebenenfalls den Wert selbst festlegen kann.

Aufgrund der Kosten und des zeitlichen Aufwands des Erbscheinverfahrens sollte immer geprüft werden, ob der Nachweis der Erbenstellung auch auf andere Weise erbracht werden kann. Eine Möglichkeit besteht darin, ein notarielles Testament vorzulegen, das vom Nachlassgericht eröffnet wurde und aus dem die Erbenstellung eindeutig hervorgeht. Ein handschriftliches Testament des Erblassers ist hingegen nicht ausreichend für die Grundbuchberichtigung. Um das Erfordernis eines Erbscheins zu umgehen, kann der Erblasser zu Lebzeiten eine sogenannte „transmortale Vollmacht“ erstellen. Dadurch lassen sich nicht nur erhebliche Kosten, sondern auch bürokratischer Aufwand einsparen. Allerdings ist eine notarielle Beglaubigung der Vollmacht erforderlich.
Wenn es Streit darüber gibt, wer überhaupt Erbe geworden ist, wird dieser Streit in der Regel im Erbscheinsverfahren vor Gericht geklärt. Alternativ besteht auch die Möglichkeit einer sogenannten Erbfeststellungsklage vor den ordentlichen Zivilgerichten.

 

Wie ist die Regelung in einer Erbengemeinschaft?

 

 

Grundsätzlich gilt in einer Erbengemeinschaft, dass alles gemeinsam allen gehört. Dies wird als Gesamthandsgemeinschaft bezeichnet. Die meisten Entscheidungen bezüglich der Verwaltung oder Veräußerung einer Immobilie müssen daher entweder mehrheitlich (Verwaltungsmaßnahmen) oder einstimmig (Verfügungen) von der Erbengemeinschaft getroffen werden. Dies kann in der Praxis zu erheblichen Konflikten führen. Komplex wird es auch, wenn einer der Erben die Immobilie bewohnen möchte oder soll und den anderen Erben eine Nutzungsentschädigung zusteht. Wenn die Miterben keine Einigung über die Zukunft der Immobilie erzielen können, besteht die Gefahr einer Teilungsversteigerung, bei der die Immobilie verkauft wird. Jeder der Miterben hat grundsätzlich einen Anspruch darauf.
Wenn die Immobilie vom Erblasser gemeinsam mit seinem Ehepartner genutzt wurde und dieser Teil der Erbengemeinschaft ist, besteht oft der Wunsch, dass der Ehepartner die Immobilie übernimmt oder zumindest weiterhin nutzen kann. Es gibt verschiedene Möglichkeiten dafür, die von den individuellen Umständen abhängen.

 

Wie viel Erbschaftssteuer fällt an?

 

 

Immobilien wie Häuser, Wohnungen und Grundstücke unterliegen, wie andere Vermögenswerte im Nachlass, der Erbschaftsteuer. Anstelle des vereinfachten Ertragswerts oder des Einheitswerts wird seit einiger Zeit der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie verwendet. Unter bestimmten Voraussetzungen können privat genutzte Immobilien, die von den Erben weiterhin zu Wohnzwecken genutzt werden, bei der Festsetzung der Erbschaftsteuer privilegiert behandelt werden.
Eine erhebliche Steuerersparnis ergibt sich durch die lebzeitige Übertragung des Familienheims auf den Ehegatten. Diese Schenkung ist vollständig steuerfrei. Eine vorzeitige Übertragung der Immobilie auf die nächste Generation unter Einräumung eines Nießbrauchrechts kann ebenfalls als Steueroptimierungsmöglichkeit in Betracht gezogen werden.

 

Worauf sollte man achten?

 

 

 

 

Immobilieneigentümer sollten daher vorsorgen, um sicherzustellen, dass ihre Immobilie im Erbfall nicht zu einem Streitpunkt in der Erbengemeinschaft wird und möglicherweise zwangsversteigert werden muss. Wie bereits erwähnt, sollten Immobilien grundsätzlich nicht in eine Erbengemeinschaft fallen. Stattdessen sollten Objekte, die nicht aufgeteilt werden sollen, im Zweifelsfall einzelnen Personen durch Teilungsanordnung oder Vermächtnis zugewiesen werden.

Alternativ kann bei wertvollen Immobilien im Familienvermögen die Übertragung des Grundbesitzes auf einen Familienpool in Betracht gezogen werden. Bei einer solchen vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaft werden die Anteile von den Eltern an die Kinder verschenkt oder vererbt. Eine solche Gesellschaft funktioniert deutlich besser als eine Erbengemeinschaft, da die Regeln im Gesellschaftsvertrag festgelegt werden können. Dadurch wird das Immobilienvermögen vor Zersplitterung durch Erbfälle, Scheidungen usw. geschützt und kann steueroptimiert verwaltet und übertragen werden.

Möchte man verhindern, dass der Wert der Immobilie in den Pflichtteil einfließt, besteht die Möglichkeit, das Objekt zu Lebzeiten auf andere Personen zu übertragen. Bei einer Schenkung wird jedes Jahr, das vergeht, 10 Prozent des Immobilienwerts weniger für die Berechnung des Pflichtteils berücksichtigt. Nach Ablauf von 10 Jahren wird die verschenkte Immobilie nicht mehr zum pflichtteilsrelevanten Nachlass gezählt. Beachten Sie jedoch, dass dies nur funktioniert, wenn der Veräußerer das wirtschaftliche Eigentum tatsächlich aufgibt und nicht durch Wohnrecht, Nießbrauch oder Widerrufsrecht faktisch Eigentümer bleibt.
Wenn bei der Nachfolgegestaltung Enterbung und Pflichtteilsreduzierung keine Rolle spielen, ist eine Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt eine gute Option, um Erbschaftsteuer zu sparen. In diesem Zusammenhang sollten Sie auch die steuerlichen Vergünstigungen für Immobilien und die entsprechenden Voraussetzungen kennen und sich über die steuerliche Bewertung der Objekte informieren.

 

 

 

 

 

Über den Author

Dr.-Ing. Jürgen Hansbacher befasst sich mit allen baulichen Angelegenheiten des Immobilienmarktes. Nach seinem Studium der Immobilienwirtschaft arbeitete Hansbacher erfolgreich in der Baubegleitung bei diversen Projekten in und um Darmstadt. Seit 2021 ist er Gastautor bei ecoestate – der Makler in Berlin.

Dr.-Ing. Jürgen Hansbacher

Gastauthor @ ecoestate

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